С нотариусом или без?



28 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Именно с этого времени договора купли-продажи квартир необязательно удостоверять нотариально, а достаточно заключить в простой письменной форме. Какую форму договора выбрать — зависит только от желания участников сделки. Попробуем разобраться, стоит ли обращаться к нотариусу.

Основной перечень действий нотариуса при удостоверении договоров купли-продажи:

  1. Составление текста договора. По вашему желанию нотариус может составить юридически грамотный договор, который содержит не только обязательные в соответствии с Гражданским кодексом разделы и сведения, но и дополнительные данные, которые имеют отношение именно к вашей сделке.
  2. Проверка дееспособности (психического состояния) лиц, участвующих в сделке. Это один из важнейших моментов при заключении договора, т.к. впоследствии суд может признать сделку недействительной именно по этой причине недееспособности или невменяемости одного из участников в момент подписания.
  3. Установление подлинности волеизъявления сторон совершить сделку, т.е. действительно ли продавец намерен продать свое жилье.
  4. Проверка подлинности и сроков действия всех документов, сопровождающих сделку (правоустанавливающие документы, справки, разрешения и многое другое), включая, кстати, и личные документы участников, и доверенности (если таковые имеют место).
  5. Материальная ответственность частного нотариуса за совершенные им действия, противоречащие законодательству, а также за разглашение сведений о совершенных им нотариальных действиях.

Но все же следует иметь в виду, что в действительности даже очень грамотный и добросовестный нотариус не всегда может за время непродолжительного к нему визита заметить все «подводные камни» совершаемой сделки. Поэтому особую важность приобретает предварительная подготовка — тщательная проверка всех документов, прослеживание истории квартиры с момента приватизации, личное общение с участниками сделки, законное получение необходимых справок и т.п. Большинство этих этапов можно возложить на риэлторов.

Еще один момент: услуги нотариуса платные. Федеральный закон «О государственной пошлине» устанавливает пошлину в размере 1% от суммы договора (имеется в виду стоимость квартиры, указанной в договоре). В случае, если квартира продается близким родственникам, пошлина составит 0,5 %.

Если же вы склоняетесь к простой письменной форме договора, то здесь нужно учесть некоторые особенности составления текста этого документа:

  1. В договоре обязательно должны быть указаны место заключения договора и дата, написанная прописью; ФИО граждан — участников сделки с указанием адреса местожительства и полных паспортных данных.
  2. Предмет сделки и максимально полное и четкое описание объекта (адрес, количество комнат, метраж общей и жилой площади), а также сведения о правоустанавливающих документах на квартиру.
  3. Сумма, за которую квартира продается.
  4. Указание на отсутствие спора или ареста на квартиру, залога ее в банке.
  5. Следует отразить, что квартира передается новому хозяину по передаточному акту.
  6. Имеет смысл написать, какая сторона несет расходы по регистрации сделки.
  7. Подписывать договор необходимо разборчивым почерком и полностью писать ФИО. Никаких приписок, зачеркиваний, исправлений быть не должно.
  8. Если договор занимает более одной страницы, то все они сшиваются вместе, и указывается общее количество листов, и ставятся подписи участников.

Это перечень лишь основных вопросов. Конкретный случай может иметь свои нюансы, и все они должны быть отражены в договоре.

И наконец, договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве и Московской области. Срок регистрации — от 14 до 30 дней.